렌트 계약할 때 — 조지아는 세입자 보호가 얇습니다

먼저 알아 둘 것 — 세입자 보호가 얇은 주입니다

조지아는 전통적으로 임대인 쪽에 유리한 주입니다. 집세 인상 폭 제한이 없고, 연체료 상한도 없고, 법으로 정한 유예 기간도 없습니다. 대부분이 "계약서에 적힌 대로" 갑니다. 그래서 계약서를 끝까지 읽는 것이 곧 내 권리입니다.

2024년 Safe at Home Act(HB 404) 로 최소한의 바닥이 생겼습니다.

• 거주 적합성 의무 — 임대 주택은 "사람이 살 수 있는 상태(fit for human habitation)" 여야 합니다. 조지아에 이 의무가 명문화된 것이 이때가 처음입니다
• 보증금은 월세 2개월치를 넘을 수 없습니다
• 퇴거 신청 전 3일 유예(right to cure) — 밀린 월세를 낼 기회를 주어야 합니다
• 냉방(cooling) 이 퇴거 절차 종료 전에 끊으면 안 되는 유틸리티에 포함됐습니다. 여름이 긴 이 지역에서 실질적인 조항입니다

보증금

• 상한 — 월세 2개월치
• 반환 — 제대로 통지하고 나가면서 밀린 월세나 파손이 없으면 30일 안에 돌려받습니다 (O.C.G.A. § 44-7-34)
• 에스크로 — 임대 유닛이 10채를 넘거나 관리업체를 쓰는 임대인은 보증금을 별도 에스크로 계좌에 넣거나 법원에 공탁해야 하고, 그 위치를 세입자에게 알려야 합니다
• 입주 점검(move-in inspection) — 같은 규모의 임대인은 입주 전 점검 목록을 주어야 합니다. 없다고 해도 직접 사진과 영상을 찍어 두세요. 벽 흠집, 카펫 얼룩, 가전 상태, 욕실 곰팡이를 날짜가 찍히게 남깁니다. 나갈 때 보증금 분쟁의 9할이 여기서 갈립니다
• 퇴거 점검 — 계약 종료 후 3영업일 안에 임대인이 점검하고 파손 목록을 만들어야 합니다

계약 전에 확인할 것

• 신용 기록이 없으면 보증금이 더 붙거나 보증인(guarantor)을 요구받습니다. 미국 도착 직후에 흔한 일입니다. 직장 고용확인서(offer letter)와 은행 잔고 증명이 도움이 됩니다 — 신용점수
• 신청비(application fee) 는 대개 환불되지 않습니다. 떨어져도 돌려받지 못하니 여러 곳에 동시에 넣을 때 금액을 계산하세요. 영수증을 꼭 받습니다
• 무엇이 포함인지 — 물·쓰레기·하수가 월세에 포함인지, 에어컨 필터 교체가 누구 몫인지
• 에어컨 — 이 지역에서 가장 중요한 설비입니다. 연식과 마지막 점검을 묻고, 고장 시 수리 책임과 기한을 계약서에서 확인하세요
• 홍수 이력 — 최근 5년 안에 3회 이상 침수된 집이면 임대인이 계약 전에 서면으로 알릴 의무가 있습니다. 묻지 않으면 넘어가는 항목이니 직접 물어보세요
• 애완동물·주차·단기임대 규정과 HOA 규약(단독·타운홈이면 따로 있습니다)
• 자동 갱신과 위약금 — 중도 해지 위약금이 두 달치를 넘는 계약이 흔합니다

계약 기간과 통지

• 기간이 정해진 리스는 끝나면 끝납니다. 계속 살려면 갱신 협상을 해야 합니다
• 기간이 없는 월 단위(tenancy-at-will)는 임대인이 나가라고 할 때 60일 전 통지, 세입자가 나갈 때는 30일 전 통지입니다. 월세를 올릴 때도 임대인은 60일 전에 알려야 합니다
• 군 복무 전출(PCS)이나 가정폭력 보호명령 같은 예외 조항이 따로 있습니다

수리가 안 될 때

1. 서면으로 요청합니다(문자·이메일도 서면입니다). 전화는 기록이 안 남습니다
2. 날짜·증상·사진을 모읍니다
3. 응답이 없으면 안내서(위 DCA 링크)의 절차를 따릅니다. 월세를 그냥 안 내는 것은 위험합니다 — 조지아에서 월세 미납은 퇴거 사유이고, "수리 안 해 줘서 안 냈다"가 자동 방어가 되지 않습니다
4. 곰팡이·누수·냉방 고장은 Safe at Home 의 거주 적합성 조항에 걸리는 사안입니다. 기록을 남겨 두면 협상력이 생깁니다

임대인은 법적 절차 없이 세입자를 강제로 쫓아낼 수 없습니다

조지아주 임대차법에서 임대인이 세입자를 내보내는 길은 법원 하나뿐입니다.

• 자력구제 금지 — 임대료가 밀렸거나 계약이 끝났다는 이유로, 세입자의 동의 없이 임대인이 임의로 현관문 자물쇠를 바꾸거나 세입자의 짐을 밖으로 빼내거나 전기·물을 끊는 행동(자력구제, self-help eviction)은 불법입니다. 이런 일을 당하면 경찰에 신고하고 사진·영상으로 기록을 남기세요
• 정식 법적 절차 필수 — 세입자를 합법적으로 내보내려면 임대인이 반드시 법원에 퇴거 신청(dispossessory affidavit)을 내고 판결을 받아야 합니다. 판결 뒤에도 집행은 임대인이 아니라 법원 집행관(marshal/sheriff) 이 합니다
• 세입자의 방어권 보장 — 짐을 먼저 빼거나 문을 잠그는 식의 사적 보복은 허용되지 않고, 반드시 사전 통지(밀린 월세는 3일 유예 등) → 법원 서류 송달 → 답변 기회를 거쳐야 합니다. 그래서 세입자에게 대응할 시간이 생깁니다
• 법원 서류를 받으면 7일 안에 서면 답변을 냅니다. 답변하지 않으면 자동으로 집니다
• 이 단계가 되면 무료 법률 지원을 찾으세요. Atlanta Legal Aid 가 귀넷을 담당합니다 (404-524-5811, 온라인 접수). 소득 기준이 있지만 상담은 먼저 받아 봅니다. 한국어가 필요하면 통역을 요청할 수 있습니다

조지아 임대차 법은 바뀝니다. 위 DCA 안내서가 이 문서보다 정확합니다.