낡은 렌트에서 옮길 때 — 조지아는 "며칠 안에 고쳐라"가 법에 없습니다

곰팡이 냄새, 안 고쳐 주는 에어컨, 여름마다 올라오는 습기 때문에 "다른 동네로 가자"고 결심하는 분이 많습니다. 그런데 옮겨도 같은 일이 반복되는 경우가 흔합니다. 동네를 바꿔서 해결되는 문제가 아니기 때문입니다. 어느 권역에 자리 잡을지는 둘루스·스와니·존스크릭에 정리돼 있습니다. 이 문서는 권역을 정한 다음, 집 자체를 어떻게 고르나입니다.

1. 옮기기 전에 — 집주인에게 쓸 카드가 남아 있는지

이사 실비는 디파짓·이사비·새 계약 비용을 합쳐 적지 않습니다. 그 돈을 쓰기 전에 법이 준 것을 먼저 확인하세요.

조지아 법 O.C.G.A. §44-7-13(a) 는 집주인이 집을 수리해야 한다고 정합니다. 2024년 Safe at Home 법으로 붙은 (b)항 은 주거용 임대차 계약에 "사람이 살 수 있는 상태(fit for human habitation)" 조항이 들어 있는 것으로 본다고 정합니다. 이 조항은 2024년 7월 1일 이후 체결되거나 갱신된 계약에 적용됩니다. §44-7-14 는 집을 세입자에게 넘긴 뒤에도 부실시공과 수리 불이행으로 생긴 손해는 집주인이 진다고 정합니다 — 세입자가 밟는 절차가 아니라, 집주인이 지는 책임을 정한 조항입니다.

여기서부터가 중요합니다. 조지아에는 "서면 통지 후 며칠 안에 고쳐라" 같은 법정 기간이 없습니다. 주 정부(DCA) 안내서는 집주인이 "합리적인 기간(reasonable time)" 안에 고쳐야 한다고만 쓰고, 각주에 그 기간은 사안의 심각성과 수리의 성격에 따라 달라진다고 명시합니다. 날짜로 딱 떨어지는 기준이 없으니, 대신 기록이 그 자리를 대신합니다. 서면 요청, 날짜, 사진을 남기세요.

수리가 안 될 때 DCA 안내서가 드는 방법은 네 가지입니다 — 손해배상 소송(집주인이 퇴거 소송을 걸면 반소), repair-and-deduct, 카운티·시 주택코드 검사관 신고, 그리고 드물게 constructive eviction. repair-and-deduct 는 조지아 법전에 절차가 명문화돼 있지 않고 안내서가 요령을 알려 주는 쪽인데, 조건이 붙습니다.

• 공제하기 전에 서면으로 repair-and-deduct 를 쓰겠다고 알립니다
• 면허 있는 업자에게 맡기고, 견적을 여러 곳에서 받아 보관합니다
• 가능하면 금액을 집주인에게 미리 동의받습니다
• 영수증과 작업 내역서를 받아 두고 다음 달 월세에서 뺍니다
• 공용부(common areas) 수리에는 쓸 수 없습니다

계약서로 이 의무를 줄일 수는 없습니다. 집주인의 수리 의무나 수리 불이행 책임을 없애거나 줄이는 리스 조항은 위법이라고 DCA 안내서가 명시합니다. 계약서에 그런 문장이 있어도 그 문장이 이기지 않습니다.

식기세척기·오븐·냉장고는 성격이 다릅니다. 조지아 법은 집주인에게 가전을 제공할 의무를 지우지 않습니다(지역 조례는 다를 수 있습니다). 다만 집주인이 이미 제공한 가전은 집주인이 고쳐야 합니다. 그래서 계약서의 제공 설비 목록이 유일한 근거가 됩니다.

2. 연식은 도시가 아니라 "필지" 단위입니다

"둘루스는 어떤가요, 스와니는요"라는 질문으로는 원하는 답이 나오지 않습니다. 같은 우편 주소 안에 1980년대 단지와 작년에 지은 단지가 같이 있기 때문입니다. 게다가 조지아는 주소 하나에 카운티·시· 학군이 따로 붙습니다.

그리고 렌트 매물 사이트에는 건축연도가 잘 나오지 않습니다. 매매 매물에는 있는데 렌트에는 빠져 있는 경우가 많습니다. 조지아는 카운티 감정평가원(Board of Assessors) 이 필지 기록을 갖고 있고, 네 곳 모두 무료로 공개합니다.

카운티	기관	들어가는 곳
귀넷 (Gwinnett)	Board of Assessors	Assessors' Office → Property Information Search
풀턴 (Fulton)	Board of Assessors	fultonassessor.org → Property Search
포사이스 (Forsyth)	Board of Assessors	qpublic.net/ga/forsyth
디캘브 (DeKalb)	Property Appraisal	propertyappraisal.dekalbcountyga.gov → Real Estate Search

내 주소가 어느 카운티인지부터 갈리고, 우편 주소로는 알 수 없습니다 — 동네 문서의 첫 절을 먼저 보세요. 네 곳 다 주소로 검색하는 화면이 있습니다(2026-09-25 확인). 공통점이 두 가지 있습니다.

• 먼저 이용 고지에 동의해야 검색창이 열립니다. 감정 정보가 최신 소유·현황과 다를 수 있다는 내용입니다. 동의하지 않으면 검색 화면으로 넘어가지 않습니다
• 주소는 접미사를 빼고 번지와 길 이름만 넣는 편이 잘 나옵니다. 귀넷은 1200-1299 Main 처럼 번지 범위로도 검색할 수 있다고 화면에 안내합니다

필지를 찾은 다음 건축연도(year built) 항목을 보세요. 항목 이름과 어느 탭에 있는지는 카운티마다 다릅니다. 화면 아래에는 데이터를 마지막으로 올린 시각이 찍혀 있습니다(귀넷은 2026-09-25 새벽 2시 40분으로 표시됐습니다). 여기서 건축연도만 보는 게 아닙니다. 평수, 그리고 그 필지에 붙는 과세 주체가 같이 나옵니다 — 재산세에서 시 경계에 따라 고지서가 갈리는 이유를 보세요.

신축이 어디에 있는지는 허가 건수로 보는 편이 빠릅니다. 연방 센서스 건축허가 조사의 2025년 연간 집계에서 단독주택 허가 호수는 귀넷 2,950 · 풀턴 2,344 · 포사이스 1,409 · 코브 988 · 디캘브 805 였고, 2024년에는 귀넷이 4,300 이었습니다. 다만 이건 한 해 동안 새로 허가된 수이지 그 카운티 주택이 새것 이라는 뜻이 아니고, 인구가 다른 카운티끼리 절대 수로 비교하면 어긋납니다. 귀넷은 인구가 커서 절대 수가 크고, 포사이스는 인구 대비 비중이 높습니다.

3. 조지아에서 반복되는 문제는 배관이 아니라 습기입니다

여름이 길고 습한 이 지역에서 집을 괴롭히는 것은 대개 물이 집 쪽으로 오는 구조입니다. 그리고 집 밑에 크롤스페이스(crawl space) 가 있는 구조가 흔해서, 문제가 사람 눈에 안 보이는 곳에서 자랍니다. 곰팡이 냄새, 눅눅한 1층 바닥, 여름마다 심해지는 알레르기가 같은 뿌리인 경우가 많습니다.

UGA Extension 의 곰팡이·습기 점검표(C1083)가 드는 기준은 이렇습니다.

• 크롤스페이스 바닥 흙 위에 최소 6~8 mil 두께의 방습지(vapor barrier) 가 덮여 있어야 합니다
• 실내 상대습도는 50~60% 아래로. 넘으면 제습기를 고려합니다
• 집 주변 땅은 집에서 멀어지는 쪽으로 기울어야 합니다 — 6~10피트 거리에 약 6인치 정도
• 다운스파우트는 기초에서 6~10피트 떨어진 곳으로 물을 보내야 합니다

여기에 조지아에서 하나가 더 붙습니다. 흰개미입니다. 주 규칙 620-6-.01 은 "감염 유발 조건 (conditions conducive to infestation)" 을 세 가지로 한정해 정의하는데, 셋 다 크롤스페이스 이야기 입니다 — 건물 밑에 남은 셀룰로오스 자재(나무 조각·종이·거푸집), 방부 처리 없이 흙에 닿은 목재, 그리고 바닥 장선 아래 공간의 환기가 건축 기준에 못 미치는 것. 같은 규칙 620-6-.04 는 처리 기준으로 크롤스페이스 안에서 목재와 흙 사이 최소 18인치, 건물 바깥에서 미처리 목재와 흙 사이 최소 6인치 를 요구합니다. 손전등만 있으면 확인할 수 있는 숫자입니다.

인스펙터는 조지아에서 면허가 없습니다

조지아 국무장관실이 공개하는 면허 보드 목록에 홈인스펙터는 없습니다(2026-09-25 확인). 건축사, 냉난방 시공업자, 전기·배관 시공업자는 보드가 있는데 홈인스펙터는 없습니다. 곰팡이 전문가도 마찬가지 입니다. "면허 있는 인스펙터"라는 말은 조지아에서 성립하지 않습니다.

대신 법이 정한 것이 있습니다. O.C.G.A. §8-3-330 은 홈인스펙터를 "보수를 받고 주택의 상태를 검사해 보고하는 사람"으로 정의하면서 검사 대상에 지하실 또는 크롤스페이스를 명시해 넣었습니다. §8-3-331 은 인스펙터가 의뢰인에게 서면 문서를 주도록 요구합니다.

1. 검사 범위 — 어떤 구조 요소·설비·하위 설비를 보는지
2. 이 검사가 육안 검사(visual inspection)라는 점
3. 검사에서 발견된 하자를 서면으로 알리겠다는 것, 그리고 하자의 범위와 조치를 판단할 전문가를 따로 부르라는 권고를 함께 적겠다는 것

§8-3-332 는 이 조항을 어기면 경범죄(misdemeanor) 라고 정합니다. 그러니 계약 전에 "§8-3-331 문서를 먼저 보여 달라" 고 하는 것이 면허 확인을 대신합니다. 범위에 크롤스페이스·다락·지붕이 들어가 있는지, 실제로 들어가서 보는지 물어보세요. 보고서 샘플도 받아 보고, 배상책임 보험이 있는지, 민간 단체 자격이 있는지 확인합니다 — 민간 자격은 주 면허가 아닙니다.

termite letter 는 인스펙터가 발급하지 않습니다. 주 규칙 620-6-.03 은 Official Georgia Wood Infestation Inspection Report 를 부동산 이전의 근거로 "흰개미가 없어 보인다"고 증명하는 문서로 정하고, WDO(목재 가해 생물) 인증을 받은 방제업자만 발급할 수 있다고 정합니다. 여기에는 발급일로부터 90일 안에 감염이 발견되면 그 업체가 무상으로 처리한다는 보증이 붙습니다. 받은 letter 가 부실하거나 사실과 다르면 조지아 농무부 구조해충과(404-656-3641) 에 검사를 요청할 수 있고, 업체 면허도 같은 곳에서 조회합니다.

4. 네 조건은 동시에 안 됩니다

"싸고 · 집이 새것이고 · 마트 가깝고 · 학군 좋은" 곳을 찾는 건 자연스럽지만, 이 넷을 동시에 만족시키는 선택지는 사실상 없습니다. 무엇을 포기할지 먼저 정하면 지역이 저절로 좁혀집니다.

포기하는 것	대신 얻는 것	대가로 확인할 것
통근 시간	북쪽·동쪽 바깥으로 나가면 같은 예산에 더 새 집. 허가 건수가 말해 주듯 신축은 바깥에서 더 많이 나옵니다	애틀랜타 정체는 거리로 계산되지 않습니다. 출근 시각에 직접 운전해 보세요
최신 연식	한인 상권 반경 안에 들어옵니다. 성숙한 단지는 나무가 자라 있고 관리 이력이 쌓여 있습니다	크롤스페이스·지붕·에어컨 연식. 아래 6번 목록
평수	같은 예산으로 더 새 집에 들어갑니다	조지아 집은 지하실·크롤스페이스가 평수에 안 잡히는 경우가 있습니다
단독주택	타운홈·아파트는 외벽·지붕·조경을 관리 주체가 봅니다	HOA 규약과 회비. 단기임대·주차·애완동물 규정

"카운티 하수만" 이라는 조건을 넣으면 선택지가 꽤 줄어듭니다. 교외 단독주택에는 정화조가 흔하고, 조지아는 정화조를 놓으려면 토양 분류사가 쓴 Level III 토양 보고서 같은 서류가 필요합니다(DPH 규칙 511-3-1). 정화조 집이라면 마지막 펌핑 기록과 허가 서류를 요구하세요. 하수 종류 자체는 동네 문서에 정리돼 있습니다.

마트 조건은 생각보다 쉽게 지켜집니다. 코스트코 공식 창고 찾기로 확인한 2026-09-25 기준 위치는 둘루스(3980 Venture Dr) · 뷰포드(1550 Mall of Georgia Blvd) · 알파레타(2855 Jordan Ct) · 커밍(1211 Bald Ridge Marina Rd) 입니다. 한인 마트를 포함한 권역별 장보기는 장보기와 창고형 매장에 있습니다. "지금 코스트코 10분"이 유일한 만족 조건이었다면, 그 조건은 옮겨도 대체로 유지됩니다.

5. 렌트로 살아보고 사겠다면 — 사고 싶은 단지 안에서 렌트하세요

"한 번 더 렌트하고 마음에 들면 산다"는 합리적인 계획인데, 그냥 실행하면 이사를 두 번 하게 됩니다. 아이가 학교에 들어갈 나이면 배정 문제까지 겹칩니다.

요령은 매수 후보 단지 안에서 렌트를 구하는 것입니다. 조지아에서는 이게 특히 값이 나갑니다. 조지아는 매도인이 하자를 고지할 법적 의무가 없는 주이기 때문입니다(집을 살 때). 파는 사람이 알려 줄 의무가 없는 것들을, 1년 살면서 직접 겪는 셈입니다.

• 그 단지의 실제 생활 — 소음, 통학로, 이웃, 비가 며칠 오면 물이 어디로 가는지. 조지아에서 물이 어디로 가느냐는 곧 크롤스페이스와 기초 이야기입니다
• 매수할 때 이사가 단지 안 이동이라 비용과 스트레스가 작습니다
• HOA 규약과 관리 상태를 세입자 입장에서 미리 봅니다

6. 집 보러 갈 때 — 조지아에서는 "봤으면 내 책임"이 됩니다

이 목록이 조지아에서 특히 중요한 이유가 있습니다. DCA 안내서는 입주 워크스루에서 명백했던 (obvious) 하자는, 그것이 집을 안전하지 않거나 살 수 없게 만드는 정도가 아닌 한, 집주인이 고칠 책임이 없다고 설명합니다. 보면서 못 보고 지나간 것은 내 몫이 됩니다. 그래서 보러 갔을 때 적고, 고쳐 주기로 한 것은 말이 아니라 서면으로 받아야 합니다.

크롤스페이스 · 지하실

• 문을 열고 흙 위에 방습지가 깔려 있는지, 찢어지고 걷혀 있지는 않은지 봅니다(6~8 mil 기준)
• 목재가 흙에 닿아 있는지. 크롤스페이스 안은 18인치, 바깥은 6인치가 주 규칙의 기준입니다
• 건물 밑에 남은 나무 조각·종이·거푸집. 흰개미를 부르는 조건으로 규칙에 이름이 올라 있습니다
• 고인 물, 흰 가루 자국, 장선(joist)의 검은 얼룩, 눅눅한 냄새
• 지하실 벽과 바닥의 균열과 물 자국, 섬프펌프가 있다면 작동하는지

바깥

• 집 주변 땅이 집에서 멀어지는 쪽으로 기울어 있는지(6~10피트에 6인치 정도)
• 다운스파우트가 기초에서 6~10피트 밖으로 물을 보내는지, 막혀 있지 않은지
• 기초에 바짝 붙은 화단과 스프링클러 — 물을 집 쪽으로 대고 있는 경우가 많습니다
• 집 위로 기운 큰 나무 — 강풍·착빙 때 정전과 낙목이 실제로 납니다

흰개미

• 최근 termite letter(WIIR)가 있는지, 방제 계약(bond)이 살아 있는지. 매수라면 반드시, 렌트라도 물어봅니다
• 발급 업체 이름을 받아 농무부 면허 조회로 확인합니다

설비와 기록

• 에어컨 실외기의 제조 라벨 연도. 여름이 긴 이 지역에서 가장 비싼 고장입니다
• 차단기 패널을 열어 봅니다. 라벨이 손글씨로 덧쓰여 있으면 손댄 이력입니다
• 싱크대 아래·세탁기 뒤·온수기 주변 바닥의 얼룩과 부푼 자국
• 정화조면 마지막 펌핑 기록, 카운티 하수면 그냥 넘어갑니다
• 제공 설비 목록을 계약서에 적어 달라고 요청합니다. 가전이 제공 설비인지, 고장 시 누가 고치는지를 서명 전에 문서로 만들어 두세요
• 입주 전 집 상태를 사진·영상으로 남깁니다. 입주 점검 목록과 디파짓 분쟁 절차는 렌트 계약할 때에 있습니다

집을 정하기 전 순서 — 카운티와 시 경계, 배정 학교, HOA, 하수, 홍수 위험, 러시아워 통근 — 는 둘루스·스와니·존스크릭에 정리돼 있습니다. 집 자체를 보는 것은 그것들을 통과한 다음입니다.

월세 시세와 매물은 주 단위로 바뀌고, 조지아 임대차법도 2024년에 크게 바뀌었습니다. 계약 직전에는 이 문서보다 카운티 감정평가원 기록과 계약서 원문, 그리고 위 DCA 안내서가 더 정확합니다.