집을 살 때 — 조지아는 변호사가 클로징을 합니다

월 상환액을 잘못 계산하는 흔한 실수

집값과 금리만 넣고 계산기를 돌리면 실제 지출보다 한참 낮게 나옵니다. 실제 월 지출은 최소 다섯 가지를 더한 값입니다.

첫해 에스크로가 특히 어긋납니다. 은행이 전 주인의 세금(홈스테드 면제가 붙어 있던 금액)으로 에스크로를 잡아 두면, 다음 해에 실제 세금이 확정되면서 월 납입금이 갑자기 오릅니다. 계약 전에 "이 주소의 홈스테드 면제 없는 세금"을 카운티 사이트에서 직접 계산해 보세요.

조지아에서 다른 것 셋

1. 클로징은 변호사가 합니다

많은 주에서 타이틀 회사가 하는 클로징을 조지아는 면허 있는 변호사가 진행합니다. 그 변호사는 대개 대출기관을 대리하지 나를 대리하지 않습니다. 서류에 이해가 안 되는 조항이 있으면 그 자리에서 물어보고, 금액이 큰 거래라면 내 쪽 변호사를 따로 두는 선택지도 있습니다.

2. 매도인에게 고지 의무가 없습니다 (caveat emptor)

조지아는 매도인이 하자 고지서를 작성할 법적 의무가 없는 주입니다. 업계에서 널리 쓰는 고지 양식(GAR F301)은 자발적입니다. 다만 매도인은 알면서 숨긴 하자를 감추거나 직접 물은 질문에 거짓으로 답할 수는 없습니다.

그래서 방어선은 인스펙션과 due diligence 기간입니다. 조지아 표준 계약서에는 계약 후 며칠간 조사하고 이유 없이 해지할 수 있는 due diligence 기간이 들어갑니다. 이 기간을 짧게 줄여 경쟁에서 이기려는 유혹이 있는데, 처음 사는 집이라면 줄이지 마세요.

3. 세금이 두 가지 붙습니다

• 부동산 이전세(transfer tax) — 매매가 기준, 첫 $1,000 에 $1 + 이후 $100 당 10센트 (약 0.1%). 관행상 매도인 부담입니다
• 무형자산 등록세(intangible recording tax) — 대출금 기준 $500 당 $1.50(약 0.3%), 한 건 상한 $25,000. 관행상 매수인 부담입니다. $400,000 을 빌리면 약 $1,200 입니다

클로징 비용 견적(Loan Estimate)에 이 두 줄이 있는지 확인하세요.

외국인·비영주권자의 대출

영주권이 없어도 집을 살 수 있습니다. 다만 조건이 갈립니다.

• 취업비자(H-1B·E-2 등) — 소득과 신용 기록이 있으면 일반 대출이 됩니다. 비자 만료일이 가까우면 서류를 더 요구받습니다
• 신용 기록이 짧으면 — 계약금을 더 요구하거나 금리가 올라갑니다. 도착 후 1~2년은 신용점수를 쌓는 기간으로 보세요
• 외국인 전용 상품(foreign national loan) — 계약금 25~30%, 금리가 높습니다. 한인 은행이 이런 상품과 사업자 대출에 적극적인 편입니다 — 한인 은행
• 해외 송금으로 계약금을 낼 계획이면 출처 증빙(source of funds) 을 미리 준비하세요. 부모님 지원이면 증여 서류가 필요하고, 한 해 $100,000 을 넘으면 IRS 보고 의무가 생깁니다 — 한국에서 받은 돈

Georgia Dream — 첫 주택 구매 지원

주 정부(DCA)가 계약금·클로징 비용 지원을 합니다. 2026년 7월 8일 기준 조건입니다.

자격은 첫 주택 구매자 또는 최근 3년간 주택을 소유하지 않은 사람(지정 지역은 예외)이고, 가구 소득 한도와 클로징 직후 유동자산 $20,000 또는 매매가의 20% 중 큰 값 이하 조건이 붙습니다. 애틀랜타 광역 기준 매매가 상한은 $625,000, 소득 한도는 1~2인 $137,555 · 3인 이상 $158,188 입니다(2026년 기준). 주택 구매자 교육 수료가 필요하고, 승인 대출기관을 통해 신청합니다. 조건은 자주 바뀌니 위 DCA 링크에서 확인하세요.

인스펙션에서 이 지역 특유의 항목

고지 의무가 없는 주라 인스펙션이 전부입니다. 일반 항목 외에 여기서 특히 봅니다.

• 흰개미(termite) — 조지아는 흰개미 활동이 활발한 지역입니다. 인스펙션과 별도로 termite letter(WDO 보고서) 를 받으세요. 피해가 있으면 구조재 교체가 큰 비용입니다
• 곰팡이와 습기 — 여름 습도가 높습니다. 지하실·크롤스페이스의 환기와 배수, 지붕 누수 흔적
• 에어컨 연식 — 5~9월 넉 달을 돌리는 설비입니다. 10년이 넘으면 교체 비용을 예산에 넣으세요
• 정화조(septic) — 카운티 하수가 아니면 정화조입니다. 마지막 점검·청소 기록을 요구하고 별도 점검을 받으세요
• 배수와 저지대 — 폭우가 잦습니다. 마당 경사가 집 쪽으로 나 있지 않은지, FEMA 홍수 등급이 어떤지 — 어디에 자리 잡나
• 큰 나무 — 집 위로 기운 나무는 강풍·착빙 때 실제 사고로 이어집니다

절차의 흐름

1. 사전 승인(pre-approval) 을 받습니다. 요즘 시장에서는 이게 없으면 오퍼를 안 받습니다
2. 에이전트와 집을 봅니다. 매수인 에이전트 수수료는 2024년 이후 계약서로 명시하게 바뀌었으니 누가 얼마를 내는지 먼저 정하세요
3. 오퍼 → 계약(Binding Agreement Date) — 여기서부터 due diligence 기간이 셉니다
4. 인스펙션 → 수리 협상 — 기간 안에 끝내야 합니다
5. 감정(appraisal)·대출 심사 → 클로징 변호사 사무실에서 서명
6. 열쇠를 받습니다

산 다음 해에 반드시 할 두 가지

1. 홈스테드 면제 신청 — 자동이 아닙니다. 귀넷은 연중 접수하되 그해 세금에 반영되려면 봄에 오는 평가통지서의 이의신청 마감일까지 내야 합니다. 승인되면 VOE 가 붙어 카운티분 과세표준이 묶입니다 — 재산세
2. 평가통지서 확인과 이의신청 — 통지서 날짜로부터 45일 안에만 받습니다. 집을 산 다음 해는 감정가가 매매가로 다시 잡히는 때라 특히 살펴야 합니다

세율·프로그램 조건은 매년 바뀝니다. 위 링크가 이 문서보다 정확합니다.