재산세 — 홈스테드 면제는 신청해야 받습니다

조지아 재산세는 시가의 40% 를 과세표준으로 잡고 밀리지를 곱합니다. 홈스테드 면제는 자동이 아니라 신청이고, 귀넷은 평가통지서의 이의신청 마감일까지 내야 그해에 반영됩니다. 귀넷은 신청자에게 VOE 를 자동으로 얹어 카운티분 과세표준을 묶어 줍니다.

계산 구조

조지아 재산세는 세 단계입니다.

시가(Fair Market Value) 를 카운티 감정관이 매깁니다
과세표준 = 시가의 40% (조지아 전역 공통)
과세표준 × 밀리지(millage) ÷ 1,000 = 세금. 밀리지는 카운티·학교·시가 각각 매깁니다

시가 $500,000 집이면 과세표준은 $200,000 이고, 여기에 홈스테드 면제를 뺀 뒤 밀리지를 곱합니다. 학교분이 세금의 절반 이상을 차지합니다.

홈스테드 면제 — 신청해야 받습니다

1월 1일 기준으로 소유하고 실제로 사는 집이면 홈스테드 면제 대상입니다. 자동이 아니라 신청입니다. 귀넷은 신청을 연중 받지만, 그해 세금에 반영되려면 평가통지서(Notice of Assessment)에 적힌 이의신청 마감일까지 내야 합니다 — 통지서는 봄에 오고 마감은 그 날짜로부터 45일입니다. (조지아 여러 카운티가 4월 1일을 쓰는데, 귀넷은 이 방식입니다. 내 카운티 기준을 그 카운티 사이트에서 확인하세요.)

집을 산 해에 가장 많이 놓치는 것이 이겁니다. 클로징 서류에 들어 있지 않으니, 이사한 뒤 카운티 Tax Commissioner 사이트에서 직접 신청하세요(Homestead@gwinnettcounty.com · 770-822-8800). 한 번 승인되면 자동으로 갱신되고, 이사하면 새 집에서 다시 신청합니다. 무료입니다 — 대행 수수료를 요구하는 우편물은 무시해도 됩니다.

비자로 사는 사람도 신청할 수 있습니다 — 다만 조지아법(O.C.G.A. § 50-36-1)에 따라 시민권자가 아니면 체류 서류(영주권·비자·I-94 등)를 신청서와 함께 내야 합니다. 서류 요구를 보고 "우리는 안 되나 보다" 하고 포기하는 집이 있는데, 합법 체류면 됩니다.

귀넷 면제 금액 — 2026년 기준

종류	조건	빠지는 과세표준
S1R 일반	나이·소득 제한 없음	카운티 $10,000 · 학교 $8,000 · 레크리에이션 $7,000
L5A 시니어 학교세	65세 이상, 순소득 $124,648 이하(2026)	학교세·학교채권 전액 면제 + 카운티 $10,000
S3	62세 이상, 소득 $10,000 이하	카운티·학교·학교채권 각 $10,000
공공서비스 종사자(PSE)	GCPS 교사·소방·경찰·귀넷 병원 직원(Northside Duluth·Gwinnett 등)	학교세 $2,000 추가

L5A 가 이 표에서 가장 큽니다. 학교분이 세금의 절반 이상인데 65세부터 그게 통째로 빠지고, 소득 상한도 12만 달러대라 웬만한 은퇴 가정은 들어갑니다. 부모님 명의로 집을 사거나 부모님이 같이 사는 집이면 이 항목 하나로 재산세가 반으로 줄 수 있습니다. 시(둘루스·스와니 등) 면제는 카운티와 별개라 시청에 따로 물어봅니다.

귀넷의 VOE — 신청자에게 자동으로 붙습니다

Gwinnett 은 홈스테드 면제가 승인되면 Value Offset Exemption(VOE) 이 자동으로 얹힙니다. 집값이 올라도 카운티분 세금의 과세표준을 승인 시점 값으로 묶어 둡니다. 집과 5에이커까지 적용됩니다. 학교분과 시분은 묶이지 않고 매년 새 감정가로 계산됩니다 — 그래서 집값이 오르면 세금이 오르긴 하는데, 전액이 아니라 학교·시 부분만 오릅니다.

장애·재향군인·순직 유족 면제도 따로 있습니다(위 표와 Tax Commissioner 페이지).

주 전체 면제(HB 581)는 귀넷이 빠졌습니다

2024년 HB 581 이 물가 상승률로 과세표준 상승을 묶는 주 전체 홈스테드 면제를 만들고, 지자체가 옵트아웃(적용 배제) 할 수 있게 했습니다. Gwinnett 카운티는 2025년 2월에 옵트아웃을 의결했습니다. 카운티·학군·시가 각각 따로 결정했으니, 내 주소의 시(둘루스· 스와니 등)가 어떻게 했는지는 그 시에 확인하세요. 귀넷 거주자에게 실질적인 상한은 위의 VOE 입니다.

집을 사기 전에 하는 계산

카운티 감정 사이트에서 그 집의 시가를 봅니다 (매물의 "작년 세금"은 전 주인의 면제 상태 기준이라 내 세금과 다릅니다)
시가 × 40% = 과세표준
그 동네의 밀리지 합계(카운티 + 학교 + 시)를 봅니다
홈스테드 면제액을 빼고 계산합니다
모기지가 있으면 에스크로로 매달 나눠 냅니다. 첫해 에스크로가 실제 세금보다 적게 잡혀 다음 해에 월 납입금이 뛰는 일이 흔합니다

납기와 이의신청

고지서는 대개 8~9월에 오고 납기는 10~11월입니다(2026년 귀넷은 11월 15일, 고지서는 이미 발송). 늦으면 매달 0.81% 이자에 120일마다 5% 가산금(최대 20%)이 붙습니다. 카운티·시가 각각 보낼 수 있으니 우편물을 버리지 마세요. 카운티는 모기지 회사에 고지서를 보내지 않습니다 — 에스크로로 낸다 해도 납부 책임은 소유자에게 있으니, 모기지 회사가 바뀐 해에는 특히 11월에 납부 여부를 직접 확인하세요.

감정가가 너무 높다고 보면 평가통지서 날짜로부터 45일 안에 이의를 냅니다. 이 창을 놓치면 그해는 끝입니다.

동네별 밀리지 차이와 집을 고를 때 볼 것은 어디에 자리 잡나에, 소득세와의 관계는 세금 기초에 있습니다. Tax Commissioner 안내가 이 문서보다 정확합니다.