재산세 — 홈스테드 면제는 신청해야 받습니다

계산 구조

조지아 재산세는 세 단계입니다.

1. 시가(Fair Market Value) 를 카운티 감정관이 매깁니다
2. 과세표준 = 시가의 40% (조지아 전역 공통)
3. 과세표준 × 밀리지(millage) ÷ 1,000 = 세금. 밀리지는 카운티·학교·시가 각각 매깁니다

시가 $500,000 집이면 과세표준은 $200,000 이고, 여기에 홈스테드 면제를 뺀 뒤 밀리지를 곱합니다. 학교분이 세금의 절반 이상을 차지합니다.

홈스테드 면제 — 신청해야 받습니다

1월 1일 기준으로 소유하고 실제로 사는 집이면 홈스테드 면제 대상입니다. 자동이 아니라 신청입니다. 귀넷은 신청을 연중 받지만, 그해 세금에 반영되려면 평가통지서(Notice of Assessment)에 적힌 이의신청 마감일까지 내야 합니다 — 통지서는 봄에 오고 마감은 그 날짜로부터 45일입니다. (조지아 여러 카운티가 4월 1일을 쓰는데, 귀넷은 이 방식입니다. 내 카운티 기준을 그 카운티 사이트에서 확인하세요.)

집을 산 해에 가장 많이 놓치는 것이 이겁니다. 클로징 서류에 들어 있지 않으니, 이사한 뒤 카운티 Tax Commissioner 사이트에서 직접 신청하세요. 한 번 승인되면 자동으로 갱신되고, 이사하면 새 집에서 다시 신청합니다. 무료입니다 — 대행 수수료를 요구하는 우편물은 무시해도 됩니다.

귀넷의 VOE — 신청자에게 자동으로 붙습니다

Gwinnett 은 홈스테드 면제가 승인되면 Value Offset Exemption(VOE) 이 자동으로 얹힙니다. 집값이 올라도 카운티분 세금의 과세표준을 승인 시점 값으로 묶어 둡니다. 집과 5에이커까지 적용됩니다. 학교분과 시분은 묶이지 않고 매년 새 감정가로 계산됩니다 — 그래서 집값이 오르면 세금이 오르긴 하는데, 전액이 아니라 학교·시 부분만 오릅니다.

연령·장애·재향군인 면제가 따로 있고 소득 요건이 붙습니다. 65세 이상은 학교분 면제가 커지니 해당하면 반드시 확인하세요.

주 전체 면제(HB 581)는 귀넷이 빠졌습니다

2024년 HB 581 이 물가 상승률로 과세표준 상승을 묶는 주 전체 홈스테드 면제를 만들고, 지자체가 옵트아웃(적용 배제) 할 수 있게 했습니다. Gwinnett 카운티는 2025년 2월에 옵트아웃을 의결했습니다. 카운티·학군·시가 각각 따로 결정했으니, 내 주소의 시(둘루스· 스와니 등)가 어떻게 했는지는 그 시에 확인하세요. 귀넷 거주자에게 실질적인 상한은 위의 VOE 입니다.

집을 사기 전에 하는 계산

1. 카운티 감정 사이트에서 그 집의 시가를 봅니다 (매물의 "작년 세금"은 전 주인의 면제 상태 기준이라 내 세금과 다릅니다)
2. 시가 × 40% = 과세표준
3. 그 동네의 밀리지 합계(카운티 + 학교 + 시)를 봅니다
4. 홈스테드 면제액을 빼고 계산합니다
5. 모기지가 있으면 에스크로로 매달 나눠 냅니다. 첫해 에스크로가 실제 세금보다 적게 잡혀 다음 해에 월 납입금이 뛰는 일이 흔합니다

납기와 이의신청

고지서는 대개 8~9월에 오고 납기는 10~11월입니다(2026년 귀넷은 11월 15일). 늦으면 매달 0.81% 이자에 120일마다 5% 가산금이 붙습니다. 카운티·시가 각각 보낼 수 있으니 우편물을 버리지 마세요.

감정가가 너무 높다고 보면 평가통지서 날짜로부터 45일 안에 이의를 냅니다. 이 창을 놓치면 그해는 끝입니다.

동네별 밀리지 차이와 집을 고를 때 볼 것은 어디에 자리 잡나에, 소득세와의 관계는 세금 기초에 있습니다. Tax Commissioner 안내가 이 문서보다 정확합니다.